《加息陰霾繼續影響樓市》

10 9 月, 2022

歐美加息勢頭未減,中原城市領先指數更連跌6星期,其實發展商面對環球經濟問題及本地銀行持續加息的情況下,為求去貨,近月來已出盡招數力谷銷情,也下調訂價及提供不同優惠促銷,如近期開售的如新地(0016)的屯門Novo Land訂價大幅低同區二手呎價15-20%及提供漸進式供款選擇、恒地(0012)的旺角利奧坊.壹隅將建期付款折扣由2%增加到3%另選按揭也再額外獲1%折扣、鷹君(0041)的大埔白石角朗濤將「靈活第一按揭貸款」中首24個月按揭息口由P減2.375厘大幅下調至P減3.625厘(P為5.375厘),變相減價吸客!其實近月樓宇成交主要皆以新樓銷售所帶動,各區新盤減價也讓銀行明顯向二手物業調低其按揭估價,自然也引致二手市場雪上加霜,筆者相信樓市跌勢仍未止!
但有本地分析師說長遠利率加幅有限,對本港影響輕微,更說因美國現時經濟差,本港未必會「跟足」加息,即使樓按利息提升,市場總會消化下來,住宅始終有剛性需求!但筆者卻持相反看法,環球利率必定是本地樓市持續受壓的主因,8月26日美聯儲主席鮑威爾強烈表示美國聯儲局在抗擊美國高通脹問題上會「全力以赴」,直到該任務完成為止,態度堅決,說這場鬥爭將會帶給各家庭和企業痛苦!美國早前公布的通脹數據顯示,美國6及7月份PCE物價指數同比上漲分別為6.8%及6.3%,就算剔除食品和能源後通脹仍遠高于美聯儲2%的目標,有見及止,聯準會Fed極可能短期內將利率提高到4%以上。
雖然美聯儲有此這抗擊通脹決心,但另一邊廂美國總統拜登為履行競選承諾,宣布為許多負債纍纍的大學畢業生及低收入的借款人,免除1-2萬美元學生貸款,預計數千萬人受惠。心水清的讀者一定明白,此措施將會釋放不少新消費力,恐怕也會繼續推升當地通脹!相信在11月的美國中期選舉前,拜登仍會推出不同財策等刺激措施以爭取支持者,應會繼續不利於對抗通帳。筆者相信未來一年,通脹仍會繼續處於高水平,美聯儲加息政策在所難免!
而英國方面,早前公布7月份CPI升幅強勁,按年升逾10%,創40年新高,英國花旗銀行認為通脹明年初或會達18.6%,迫令央行要大幅加息壓制問題,所以單看近月新樓銷售氣氛回暖,並不足已代表樓市回春!
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