《新劏房租管條例影響深遠》

12 2 月, 2022

林鄭政府準備了近一年的劏房租管租務機制終於經立法會通過修訂,並於1月22日起正式生效。筆者從事服務式住宅與地產業務理所當然是最為留意事態發展,今次就讓我以第一身業主與管理人身份為讀者闡述一下重要事項吧!
按屋宇署指分間單位就稱為「劏房」,一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位,被分間成兩個或以上的獨立房間。最新規管劏房租務條例指,每份劏房租約由本年1月22日起, 新簽租期最少要為2年, 頭2年不可加租,但2年後租客有優先續租權,業主有權在2年期完結時加租。至於租金加幅,就要參考差餉物業估價署就所有類別私人住宅物業編製和公布的全港性租金指數,在相關期間的百分率變動,租金增幅上限10%。除有關租期與加租限制外,單位內各房所收取的水費與電費總和, 不得超過業主每期交予電力公司與水務署的水電費用。而租期開始後60日內, 需向差估署提交租賃通知書(form AR2), 如沒有合理辯解而未有遵從有關規定, 即屬犯罪. 一經定罪, 可處第3級罰款 (港幣10,000元), 如持續性罪行,期間的每一日, 另處罰款港幣200元.
由於有關法例是新成立的,暫時並未有首宗完成兩年租期的新租約,所以差估署暫未有發佈全港性租金指數,筆者致電署方回覆指將會在2023年年尾前才有數據發佈,初步得知其升幅與跌幅只會是一個數值而非按每區分配指數,該指數就是限制了續租合約之加租的上限幅度。比如香港經濟下滑,租金指數對比2年前只有輕微的2%升幅,按新法例定義,業主最多只能向租滿2年的租客加租2%或以下。如這情況真的在未來發生,持有劏房的業主應該都相當頭痛!
有關縮短租約年期
由於筆者也經常體恤個別租戶需要,提供短期租住安排(即多於28天又少於一年的租約),新法例當然也同時限制雙方在租期上之彈性,所以我也詳細地向署方核實租期細節,相信以下有關租期部份並非全部業主得知,回覆指雙方在你情我願的情況下,租約其實可以訂立為1年梗約配1年生約, 但就不可附加任何條款令其租期少於1生1死年期,劏房業主也應該以最少2年期組約作招徠。
政府已委託非政府機構設立熱線供市民查詢,網上尋找”推廣新條例的區域服務隊”就可找到不同區份的熱線電話。
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