移民走資潮 商廈市場百上加斤

五月 7, 2021

移民走資潮對香港的影響逐漸顯現,有民調指,逾30%受訪者正計劃移民,資金流失情況甚為嚴重,單是加拿大,去年從香港銀行體系經電子轉帳至加拿大的資金約達2,700億港元,創2012年有記錄以來新高,相當於香港近2%的存款被移走。

近年住屋供應增加,部分地產商寧願囤積單位丟空,也不願平價出售,因而予人供不應求的假象!數據顯示,租金指數全年跌6.7%;樓價指數則微升0.26%。踏入2021年首季,樓價指數累升1.1%。表面上住宅樓價還依然堅挺,並沒有反映出資金從商廈租值流走而暴露的問題。所謂春江水暖鴨先知,戴德梁行發表香港寫字樓及商舖租賃市場研究報告,顯示今年首季度錄得90萬平方呎負吸納量,空置率達到14%,待租面積952萬平方呎,故創下歷史新高紀錄。事實上,在移民走資潮持續之下,香港樓市雖然屢見高價成交,依然掩蓋不住背後租金下跌,寫字樓空置的兇潮暗湧,前景黯淡。

「磁帶大王」陳秉志4月最新以逾7,590萬元及6,266萬元分別沽出指標甲廈中環中心同層兩單位,兩單位均較叫價大劈逾兩千萬元;匯豐控股行政總裁Noel Quinn早前接受外媒訪問時指出,自己已不再設獨立辦公室,而會以無固定辦公桌(Hot Desk)工作,相信未來各地區還將實行每張辦公桌約兩名員工共用的政策。疫情以來,企業普遍進行遠程辦公,現已演變成一場辦公室革命;當前不少企業重新反思這個問題,即使疫情過去,為求減低成本,日後企業界承租甲級商廈的樓面勢必減少,自然進一步削減市場對商廈的需求。未來幾年本港寫字樓的租值,好大可能仍將持續下跌一段不短的週期。

香港差餉物業估價署在3月底公布的租金指數已連跌3個月,物業租金在不知不覺間已由2019年最高點200.1,下跌至今降幅已達12.7%。而早前公布的財政預算案內亦透露,有意將東九龍區5幅商業用地改劃作住宅用途,料初步可提供約5,800伙。由此可見,未來商業用地大規模轉為住宅用地,住宅供應可由是大增。

由此看來,雖然目前香港樓市看起來興旺,但背後的問題多多,在疫情稍為緩和的刺激下,短線的樓價仍見強勢,並不代表樓市長線向上,反而有種回光返照的危機感,香港高樓價高租金的時代可能經已終結!

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