金剛不倒 樓市不跌之謎

十一月 30, 2020

香港在7月份陸續爆發本地社區群組感染,每天新增確診個案逾佰宗,衛生防護中心傳染病處主任張竹君直稱這是「第三波爆發」,政府更收緊限聚措施,市民消費信心明顯下降。另外,《港版國安法》6月尾出台後,多間外資集團機構也表明有撤資意向。統計處亦表示,失業率由上次的5.9%,上升至4月至6月的6.2%,失業人數達約24萬人。由以上各種跡象, 也顯示香港經濟氣氛極度不明朗,但反觀中原城市領先指數仍維持180以上,與上月持平,明顯住宅樓價怎樣也壓不下,各大型新盤旺丁又旺財,好多準買家及市場分析員也大跌眼鏡,那究竟原因何在?

市民這個月也因新限聚措施而少外出、大減消費,零售與飲食業首當其衝,舖市經歷一年的蹂躪催殘後,短期內難見曙光,筆者認為舖市唯一出路, 就只有各大小舖主同心減租,共度疫情。不過衣食住行中,大家雖缺少了「行」,但消費再減也需要有瓦遮頭。各國央行為抗疫紛紛減息,今年3月美國更重施固技,推出無限量化寬鬆措施,間接推低本港利率趨近零,市場資金泛濫,最近的一個月銀行同業拆息HIBOR更跌至0.24釐,現在買樓新造按揭已低見1.7釐息(H+1.45%)! 買樓或換馬購買力依然強勁,顯示未來數年,利率不再是樓市憂慮因素。

至於失業率上升至15年來高位,達6.2%,但與2003年沙士時期之8.6%仍存在距離,不過由於數據滯後,這點確實是有點讓人擔憂,若失業率再升,會自然增加樓市下行壓力!不過政府在早前推出810億元之「保就業計劃」,第一期資助經已發放,意味在未來3-6個月內,僱主將不會裁走香港區員工,加上【防疫抗疫基金】的首二輪資助,相信短期內失業率應能受控。

外資樓市走資方面,從現在全港約24萬7千多名居港外國人中,約有三成持有物業,而港版國安法出台後,有投資銀行就估算,可能約一半的持物業外國人將會沽貨離港,涉資近5,000億元,將會大力推低樓市,並睇淡樓市。但筆者認為相比起香港私人住宅總市值超12萬億元,那區區5,000億資本又豈能大力撼動樓市呢? 加上金管局5月數據顯示,未償還住宅按揭貸款總額只有約15,021億港元,住宅按揭比例仍低於15%,金管局的監管措施奏效,樓市還未見絲毫泡沫!

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