投資凶宅無禁忌 估價有竅門

七月 13, 2020

擁護新經濟的投資者,希望找到高性價比、 樓價又有大幅折讓的物業,都不忌諱尋找凶 宅來投資,以求取高回報 ! 近年樓價越升越 有,對未上車一族來說,比起怕鬼,有更多人怕上不到車 ! 現在按揭上會的門路,堪稱五花八門,但銀行或按揭保險公司,會否因物業是凶宅而拒批按揭呢 ?
在法律定義上,其實沒有界定何謂凶宅。普遍而言,凶宅是指於單位內有非自然死亡的個案,例如燒炭、跳樓、甚至兇殺案等。而自然死亡如老死、病死則不算凶宅。要知道一個單位是否凶宅,有多種途徑,最直接方法是單刀直入,向業主查詢是否凶宅。在法例上,地產代理要向買家如實披露,物業有否存死亡事故,大家避免含糊地查詢「有無污糟嘢 ?」,需直接查問「是否有自殺或兇殺案發生過 ?」,以獲得最清晰的答案。

1. 一級大案累及鄰居

一些地產資訊網也有提供凶宅名單 (Haunted House List),不過香港暫時仍未有一個全面及準確的凶宅數據庫,大多數都只提供到大廈層數,所以一個凶宅單位會同時影響同層各單位的估值。
凶宅能否上到會,第一個關鍵是單位「凶」的程度;第二就是銀行估價。單位「凶」 的程度,顧名思義就是該事 故屬自殺還是謀殺、死亡人數及相關新聞引起社會回響程度。
提及最難上會的單位,一定是那些廣泛被傳媒報道的事件,例如 1988 年發生的康怡花園烹夫案,由於事故過度血腥,更被改編成電影,銀 行除對同層 ( 某座 3 樓 ) 凶宅外,還連帶上下層共 24 個單位定為零估值, 更甚連望到涉事凶宅的單位,也曾出現過估價嚴重不足事件。至於涉及輕微事故的單位, 不少銀行也肯批出按揭,估價一般是正常單 位的八至九折。

2. 銀行估價 先試水溫

筆者建議,在買入物業前先向銀行或估價 行進行估價,最有效方法是向大銀行申請 預先批核,只要估到價,便可以做按揭, 按揭成數也會一清二楚,不論是五成、甚 至最高成數的九成按揭也可成事!
此外不要只相信網上估價,因銀行網站上 的估價系統,一般也未能完全反映凶宅因 素。此外,估價行與各大銀行 對凶宅查詢與上會資訊,也會永久記錄及交流,所以千萬不 要抱僥倖態度,以為會有部分銀行不知道事故單位,因而批出足價按揭。其實能如實報告及獲得預先到價批核,才是至關重要 !
讀者也可自行先去土地註冊處,先進行查冊,對比物業發生事故日期,如凶宅至今已多次轉手的話,批出按揭的機會也會增加。
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