銀主盤有暗湧 拍賣場執平貨有竅門

五月 5, 2020

全球肺炎肆虐嚴重,多個國家經濟受創,四月尾全球感染人數已經超過250萬,病毒擴散導致各國經濟停擺,香港受災影響雖不及環球各大城市,但本地失業率也稍有增長,做成不少欠缺實力業主欲出貨吐現也因市況不明朗而未能及時出售物業,而選擇舉手投降,破產或將物業退回銀行,故近來確實出現為數不少之銀主盤。市場上依然有不少投資者在這大時代下想透過拍賣場執平貨,紛紛戴著口罩不懼疫情出席物業拍賣會,會上投標物包羅萬有,除住宅物業外,也有商廈、車位、細舖、商場舖、半契樓、欠契樓、潛建樓、工廈甚至凶宅,但是此時候想執平貨也要提醒大家注意一些細節。

1、住宅物業是否存在租約

部份銀主盤可能連租約出售,如買入則被視為非自用住宅物業申請按揭,首次置業人仕,需注意按揭成數上限只有五成;有按揭負擔之申請人,按揭成數則降至四成。此外,交樓後也有可能存在租客不走、不按時交租或因市況逆轉要求減租等問題。

2、凶宅、無契樓有機會估價不足

凶宅及「無契樓」亦是拍賣場上常見的另類物業,雖然較正當單位市價折讓不少,但買家需有心理準備銀行估值不足,甚至部份銀行不願意承按。

3、需預留資金裝修

由於銀行收回單位至委託拍賣行,過程一般由半年至一年不等,銀主盤由於長時間丟空,單位內缺乏生氣,銀行往往又不肯花錢把單位裝修一下,單位狀態無可避免會較一般市場個別業主招售的差,注意如滲漏、牆身、水電接駁等,新買家難免要多預留裝修費用。

4、小心氣氛影響合理出價

裁員潮以及倒閉潮催生銀主盤,拍賣場成執平貨地方最佳選擇,往往拍賣行會以嚴峻市況為賣點營造超低市價開賣氣氛,及特別小心拍賣場上會有「假手」舉手競投,帶動拍賣氣氛推高拍賣價,準買家在拍賣會開始前應較早提前到達,審視場地,競投期間更應保持清醒,不好受氣氛所帶動,出價量力而為。

5、成交期沒有決定權

與一般二手樓交易不同,買家不能與賣家商量成交日期,均由承按之銀行決定,一般成交期為45天。買家申請按揭時要注意時間,最好在拍賣會前有充足準備,預留較多時間讓銀行審批。
農曆新年與肺炎疫情累積已久之購買力,近日漸釋放,使拍賣場內成交明顯增多。目前市場上的銀主盤大約有60至70個,相較03年沙士期間過千個銀主盤仍然有頗大距離,但隨裁員潮、斷供潮出現,相信將催生出更多銀主盤源,必激發新一輪入市浪潮。

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