投資物業回報…世間始終你好

四月 15, 2020

美國繼3月3日第一次減息,3月15日又宣布大幅再減息1釐,這番舉動令資金持續流通,在外匯上美元這月表現強勢,多國貨幣如日元澳元加紙歐羅全面走弱,最終流向具保值潛力的樓市。加上部份本地銀行跟隨美國減息,最優惠利率由 5.125% 下調至 5%,按揭利率可低至 2.35%。不過也有人認為投資地產收租回報率不及一些投資產品的,坊間不少銀行也推出過高回報投資產品,究竟現在進入樓市又是否依然物超所值呢?

大部份人買樓都是直接地簡單計算(全年租金/買入樓價)所得出的厘數回報,例如買入一套樓價為$5,000,000,基本租金回報率為($12,500×12)/500萬 = 3%。而在實際操作中,其實租金回報還要扣除購買單位所支出付過的印花稅費、佣金、按揭利息、地租物業稅及大廈管理等費用,最後實際的收益比上述估算的回報率為低。
 
筆者建議大家參考<實際現金回報率算法>計算物業回報,方法如下:以按揭購入單位再在以市價租出收取租金回報,以傳統6成上會按揭計算,樓價為600萬,首期240萬,買入單位各項開支約25萬,及簡約粉飾單位20萬,按揭回贈5萬,現金成本約280萬,以年厘率2.35%供款30年,每月供款約$14,000。市值租金扣除每月平均管理費及稅費為$15,000。重點是,如大家在上會前有留意到每月供款表,得知其實樓按中的最初10年,本金與利息比率約為供款的55%與45%。即其實每月供樓中,有約$7,700是為自己儲錢中的,$6,300為銀行利息,租金扣除利息,每月資產增長達$8,700,實際年回報就是年租金$104,400/購入單位現金成本280萬=3.7厘。如市民以高成數按揭而走灰色地帶出租單位,年回報甚至可達6厘。
 
有部份銀行提供高息企業債達6厘回報,與樓市相比,因樓宇附有低息杠杆,而銀行高息回報產品一般杠杆率低及相對利息不輕,如要做到相同於物業金額之企業債,淨回報難以跑贏物業,買樓收租屬長線投資,相比短期投資的高息企業債,它顯示的收益以及漲幅更為吸引。現今房租雖然已反映了本地過去一年之嚴峻壓力,但長遠而言也屬易加難減趨勢,跟據美聯房地產數據及研究中心數據統計,回看過去20年的住宅租金平均每年覆合增長3.1%,所以買樓優勢在於無論任何時候,產品收益上漲機會甚大。以每年租金上漲3.1%計,十年後的租金除以今天房產的買入價:基本投資回報率 (第十年)= 【(15,000 x 12) x (1 + 0.031)^9】- 第十年利息$63,600 】/ 購入單位現金成本280萬 = 年回報更達6.8%!!
 
 
這個每年增值的定律說明物業越早買入就越有優勢,回望就算在2007金融風暴時購入物業至今,絕大部份業主也是贏家,越早享受到增長收益,積累資金更快速。
 
美國3月尾已明言重啟」無限量」量化寬鬆計劃,初推7,000億美元救市,利率大幅走低,環球貨幣將進一步貶值,又回到了金融海嘯初期,為了避免手頭上資金繼續無限貶值,只要投資者好好控制風險,拿捏好按揭額度,提早進入樓市可搶佔<投資先機>!
 
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