舊單位變豪宅 有樓不自住 雙租精明有法

二月 13, 2020

Demographia 是國際公共政策顧問機構,其最新報告指出,香港連續十年登上「全球房價最難負擔城市」榜首,本地房價對家庭入息中位數比率,遠遠拋離第二位加拿大溫哥華近倍,可見香港人要置業有多難。

不少未上車的小市民,就算儲夠首期也遲遲未能做到買樓決定,他們要選墿最合適的區份、最優質的樓宇,面積與呎價亦要相對合理,
最終魚與熊掌不可兼得,只能望門興嘆,最後被迫承接發展商提供的高息二按,這些「堅離地」呎價十年也未返家鄉,供樓何其吃力。

收租紀錄 財力證明

其實換個角度,大家一樣可如筆者般,做到買樓不用看後市。心法之一是成為「雙租族」。雙租族是指將自己擁有的單位出租,同時又租住他人單位的業主,一個人身兼為業主和租客角色。

業主擁有物業,卻不自住而選擇放租,再自行另覓單位租住,何解 ? 其中一個理由,是未找到心儀居所,但又同時發現到出租筍盤,容易招租並即時有錢落袋,於是順理成章「以租養租」,收別人租金來交自已的租,再在市場靜覓心儀永久居所。

另一原因是按揭。業主將物業 A 放租,相關的文件紀錄,其實是為買物業 B 作準備。按本港銀行的按揭做法,業主出租物業所產生之現金流,可視為 70% 供款能力,有了這樣的實力證明,承做按揭、要求加大貸款額皆易水到渠成。

借力換樓 住出未來

雙租族可解決上車難題外,對供滿樓的業主也非常適用。2016 年中期人口統計報告顯示,在 122 萬個擁有自置居所的家庭住戶中,就有三分之二是沒有做按揭供款的業主,換句話說,這批是供滿樓的業主。

不過這些業主的物業大都呈老化,或處於舊區之中,居住環境其實可進一步改善。雙租族的優點,就是可以借力打力、以低成本提
升生活質素,出租舊單位來居住豪宅,何樂不為 ?

筆者經營套房租賃多年,較擅長將老化單位轉作優質套房,投資額有限但租值可倍升。以 2020 年初豪宅租務市況來看,豪宅租金確實低處未算低,現在跑馬地半山千呎面積、居高臨下美景住宅,僅 3 萬多元租值。雙租族欲躍升到半山居住,好時機也。

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