租務市場變 新客戶進場

一月 24, 2020

2019 年尾樓市淡靜,較近期資料顯示,樓宇買賣合約登記全年約 7.5 萬宗,涉資 6,915億元,按年跌約 5% 及 6.7%,回落至 2016年以來的低位。12 月尾的長假期期間,各大型物業代理只錄得零星交易。雖見社會氣氛緩和,買家有高成數按揭的新政策支持,但業主普遍不急降價求售,形成市況呈膠着狀態,但筆者認為剛性需求有增無減,樓市在春節過後或現小陽春。

在租務方面,由於筆者業務常接觸到住宅租戶與準租戶,感到社會運動期間有兩大勢力對衡着。首先是海外及中國駐港公司數目正在減少,這些公司撤離職員,對本地高價住宅、高級服務式住宅需求減少,投資者如持這類單位要多加注意,相關租務回報可能會減少。

年輕人一夜成長

另外一個新現象,是年輕人的租務需求。筆者相信,香港這場社會運動已讓年輕人一夜成長,他們變得成熟與獨立,期望與上一輩分開居住,提早搬離老家,自己獨立或與伴侶過新生活! 他 們的住屋需求很明顯,但由於年輕人暫難釐清樓市走向,即使《施政報告》推出高成數按揭政策,但年輕人置業不能一蹴而就,短期還是選擇以租代買。

香港租務市場看似一潭死水,但筆者卻另有看法,特別是數百萬元範圍之中低價物業,其租務需求將會迅速回復,並且有上升空間,其中分間式套房正是經濟寒暑表。筆者在置業時,甚少考慮到樓市短期走向,因為有別於炒賣,買樓收租只需專注提升物業回報率,最佳方法是:將物業分間成多個中小型套房單位。

博懵劏房有風險

以一個銅鑼灣 550 呎住宅單位為例,購入價約 600 萬元,在買入後初期只租給單一公司客戶,月租約 1.7 萬元,在租約期滿後即收回單位,再額外投資約 50 萬元,並迅速向屋宇署入則,合法分間為四間時尚帶廁套房,傢電 Wifi 全齊。一個大單位間出四個套房,每月租金收益上升至 4.1 萬元,回報可倍升。不過,要注意以上例子只適用於非屋苑類單位,或單幢舊式物業。如讀者持有新樓或太古城、將軍澳等區域物業,分間單位時會受大廈公契約束。當然,筆者也曾見過行家「神劏」東涌新型屋苑,將一個近千呎無敵海景單位,分間做多間梗房與套房。這種做法不無風險,投資者要衡量得失。

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